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先日、住宅ローンに関する記事を書いた関連記事です。


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結論をいうと、まとまった頭金や繰上げ返済するお金があればフルローンにしてそのお金をS&P500に運用した方が良いと考えております。

今の住宅ローン金利は低いので(フラット35でどこも1%を切ってます)、S&P500へ運用をしていればローンの金利を上回るリターンをもたらしてくれるからです。


住宅ローンの頭金は用意すべきか

頭金を用意する事は非常に有効です。
キャッシュで買えるならその方が良いです。
できるのであれば用意した方が良いですね。



なぜなら
  • ローンの期間を短くする事が可能
  • 支払い総額を下げる事が可能


期間が長いほど、金額が大きいほど複利効果で多くの手数料を銀行に支払う事となります。

4,000万円を金利1%で35年のローンを組んだら900万円程度を手数料で余分に払う羽目になります。


頭金はこの手数料を減らす効果大です。

絶対ダメなのは頭金があるからといって購入物のグレードを上げる事です。


頭金は考えないで自らの毎月確実に払える所得から考えた買い物をしなければ老後破産の危険が高まります。

所得の25〜30%が妥当ですね。
例えば月の手取りが25万であれば、月々の支払いは75,000円までとするのが身の丈にあった買い物です。




繰上げ返済はした方がよいのか

運用をするなら焦ってしない方が良いと考えてます。

私のローンの場合は繰上げ返済の場合100万円単位なので、この100万を運用に回すことによりローン金利を上回るリターンを得た方が良いと思います。


節約し、1年に50万円を捻出可能な家庭であれば、、、


2年に1回100万円を繰上げ返済した場合

毎年50万円を複利運用した場合

どちらが効果が大きいのでしょうか。



計算してみた

計算してみました。
(複利計算サイトとエクセルにて)


30歳で住宅ローンの為に4,000万円を1%で借り入れ。
年の返済額は120万円。


①Aさん 繰り上げ返済なし 年50万を4%複利運用
  • ↑の条件だと返済に41年かかります。
  • 支払う利息は約890万円
  • 28年目、58歳での資産は2,260万円(うち税引後利息850万円)
  • 58歳時点での残債は約1,500万円。
  • 2,260万円の資産があれば年120万のローン支払いは配当金で大半を対応可能。

②Bさん 2年に一度100万円を繰り上げ返済
  • この場合28年でローンを完済しました。
  • 支払った利息は約606万円
  • 資産形成の代わりに繰り上げ返済をしたため、58歳で資産は土地のみ
  • (一般的に20年経過した住宅の価値は0となります)


Bさんは住宅ローン繰り上げ返済をすることにより、
支払い利息で284万円得払わなくて済みました。

ですがAさんが運用により得た利息は850万円です。



多くの企業の場合、55歳を超えると収入は下がります。

建物の価値は20年で0となります。


◼️Bさん
58歳で流動資産ゼロ ローンなしの土地はある
落ちた収入で7年後の資産形成。たぶん無理。


◼️Aさん
58歳で流動資産2,260万 ローンありの土地持ち
運用により不労収入が見込める。


どちらが豊かな人生か、、、もちろんAさんです。



土地の価値はある程度ステイなので、退職後の重荷であれば売ってもいいと思います。
50%とかの損はしません。


資産形成が可能な若いうちにできるだけ運用をする事が大事である事がわかりました。

また、身の丈に合った買い物をすることがとても大事です。

共働きで世帯年収が1,500万円だからって1億のタワーマンションを購入しても、、、おそらく破滅です。

離婚や育児にお金がかかる可能性があることを想定しておきましょう。





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